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　　汤益轩（高和资本资产证券化部执行总经理）：中国的不动产市场正经历一场深刻的结构性变迁。过去以高周转、高杠杆、高负债为特征的增量开发模式已难以为继，取而代之的是以运营、管理和价值提升为核心的存量时代。据行业估算，中国持有型不动产（包括商业、办公、物流、公寓等）的总规模已达35万亿至40万亿元人民币，约占GDP总量的25%，且预计到2030年将增长至52万亿元。如此庞大的资产存量，构成了中国经济发展的坚实物质基础。

　　然而，与巨大的存量规模形成鲜明对比的是市场的低活跃度。2024年，中国大宗不动产交易额约为2207亿元，市场渗透率（交易额/资产总规模）仅为0.6%左右。这一数据远低于美国、日本等成熟市场3%-5%的水平。这揭示出一个严峻的现实：大量资产处于“沉睡”状态。缺乏交易的市场，如同缺乏心跳的机体，价格发现功能严重受阻。没有清晰的价格信号，投资者便难以对资产进行准确的估值，资产的重组、盘活、升级也就失去了基础和方向。这不仅造成了社会资源的巨大浪费，也积累了潜在的金融风险，特别是当这些资产与债务问题纠缠在一起时。

　　一个显著的趋势是，中国的不动产金融市场正在从以银行间接融资为主导的单一体系，向包含公募REITs、私募REITs（或称机构间REITs）、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、以及不动产私募基金等在内的多层次体系演进。特别是公募REITs的推出与发展，为存量资产提供了标准化的退出渠道，极大地激发了前端投资的积极性。私募基金在其中可以扮演“资产培育者”和“价值放大器”的角色，为后端REITs市场输送合规、优质的底层资产。

　　在不动产金融化链条中，存在一个显著的“能力鸿沟”：一端是擅长实体资产运营的产业方（如原业主），另一端是精通金融产品设计和资本市场的公募基金管理人。双方在知识结构、风险偏好和考核目标上存在差异。私募基金恰好可以居中协调，一方面理解产业端的运营逻辑，另一方面熟悉资本市场的规则与需求。它能够将产业端的运营能力“翻译”和“封装”成资本市场认可的投资逻辑和风控标准，从而确保资产在从“非标”转向“标准化”产品的过程中，价值得以有效传递。