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　　《公告》共八条，主要包括以下内容：一是产品定义，商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。二是基金注册及运营管理要求，明确基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面要求，以及基金管理人的主动运营管理责任。三是发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实责任，要求严格遵守执业规范和监管要求。四是强化监管责任，明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责。

　　具体来看，《公告》明确了商业不动产REITs的定义，并对其基金注册、运营管理、责任落实及监管职责作出了规定。《公告》明确了商业不动产REITs的产品定位，指出其是通过投资商业不动产资产支持证券取得不动产所有权或经营权，以获取租金、收费等稳定现金流，并向基金份额持有人分配收益的封闭式公募基金。在注册及运营管理方面，《公告》明确了基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面的要求，以及基金管理人的主动运营管理责任。在管理人规范方面，《公告》压严压实责任，要求严格遵守执业规范和监管要求。在监管责任方面，《公告》明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责。

　　商业不动产REITs前景良好，审批有望提速。目前，已发行的消费基础设施REITs表现良好。截至2025年11月28日，消费基础设施REITs板块总体自上市以来涨幅达到44.6%，2025年以来涨幅高达31.2%。作为以管理能力为核心的资产类别，看好商业类资产业绩的韧性。需要注意的是，过去REITs的政策主要由国家发展改革委发布，此次《公告》由证监会主导，后续商业不动产REITs项目的审批提速值得期待。

　　由此看来，在监管的引导下，商业不动产REITs和基础设施REITs将形成“两个产品、两个试点并行”的局面：一方面，继续发挥基础设施REITs盘活公共基础设施的作用；另一方面，通过商业不动产REITs精准对接商业综合体、写字楼等盘活需求，为房地产行业健康发展提供有效的金融支持。两个领域REITs服务重心各有侧重，有利于充分发挥制度优势，为市场主体提供更加丰富和灵活的选择，更好地发挥多层次资本市场的功能，协同服务实体经济高质量发展。